Ein Mieter bestellt einen Glasfaseranschluss – doch darf der Telekommunikationsanbieter dafür ohne Zustimmung des Hauseigentümers Leitungen durch das Gebäude bis in die Wohnung verlegen? Mit dieser Frage hat sich das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe beschäftigt. Die Entscheidung fällt zugunsten des Eigentümers aus: Ohne ausreichende rechtliche Grundlage und Abstimmung darf ein Netzbetreiber nicht einfach mit dem Ausbau beginnen. Bereits verlegte Leitungen können sogar wieder entfernt werden müssen.
Das OLG Karlsruhe änderte mit seiner Entscheidung vom 24. Juni 2026 (Az. 6 W 15/26) eine zuvor ergangene Entscheidung des Landgerichts Heidelberg und erließ im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die von der Gebäudeeigentümerin verlangten Anordnungen.
Mieter hatte Glasfaseranschluss bestellt
Ausgangspunkt des Rechtsstreits war der Wunsch eines Mieters nach einem Glasfaseranschluss. Die Telekom wollte hierfür Glasfaser bis in die Wohnung führen. Problematisch war allerdings, dass die Eigentümerin des Gebäudes mit den dafür erforderlichen Arbeiten nicht einverstanden war. Dennoch wurden Arbeiten vorgenommen. Dabei ging es nicht lediglich um einen Anschluss außerhalb des Hauses, sondern um neue Infrastruktur innerhalb des Gebäudes. Derartige Eingriffe berühren unmittelbar das Eigentumsrecht des Hauseigentümers.
Genau hier setzte der Streit an: Muss ein Eigentümer die Arbeiten dulden, wenn ein Mieter einen entsprechenden Telekommunikationsvertrag abgeschlossen hat?
Landgericht Heidelberg lehnte Antrag zunächst ab
Die erste Instanz war das Landgericht Heidelberg. Die Gebäudeeigentümerin beantragte dort eine einstweilige Verfügung gegen das Telekommunikationsunternehmen.
Das Landgericht Heidelberg lehnte den Antrag mit Beschluss vom 18. März 2026 unter dem Aktenzeichen 8 O 53/26 ab. Die Eigentümerin legte dagegen sofortige Beschwerde ein. Der Rechtsstreit gelangte dadurch zum Oberlandesgericht Karlsruhe.
Das OLG kam zu einer anderen Bewertung und änderte die Entscheidung des Landgerichts zugunsten der Eigentümerin.
OLG: EU-Verordnung ist kein Freibrief für Arbeiten im Gebäude
Eine zentrale Rolle spielte die europäische Gigabit-Infrastrukturverordnung (Gigabit Infrastructure Act, GIA). Sie soll den Ausbau leistungsfähiger digitaler Netze erleichtern und beschleunigen. Das bedeutet nach Auffassung des OLG Karlsruhe jedoch nicht, dass Telekommunikationsunternehmen ohne Weiteres gegen den Willen eines Gebäudeeigentümers Leitungen innerhalb dessen Immobilie verlegen dürfen. Insbesondere verschafft Art. 11 der Gigabit-Infrastrukturverordnung einem Netzbetreiber nach der Auslegung des Gerichts kein uneingeschränktes eigenständiges Zutritts- und Baurecht. Daneben sind weiterhin die nationalen Regelungen des Telekommunikationsgesetzes und die Rechte des Eigentümers zu beachten.
§ 145 TKG kann eine Duldungspflicht begründen
Interessant ist die Entscheidung speziell mit Blick auf § 145 Telekommunikationsgesetz (TKG). Die Vorschrift ermöglicht es Netzbetreibern unter bestimmten Voraussetzungen, ihr Netz in den Räumen eines Endnutzers abzuschließen. Daraus kann grundsätzlich eine Duldungspflicht des Eigentümers entstehen. Ein generelles Vetorecht gegen jeden Glasfaseranschluss eines Mieters folgt aus der Entscheidung daher nicht.
Allerdings gelten Voraussetzungen. Eingriffe in Eigentumsrechte müssen möglichst gering gehalten werden. Außerdem kommt die Verlegung neuer Netzinfrastruktur vornehmlich dann in Betracht, wenn vorhandene Infrastruktur nicht geeignet ist, die vertraglich vereinbarte Telekommunikationsleistung ohne spürbare Qualitätseinbußen bereitzustellen.
Vorhandene Kupferleitung kann ausreichend sein
Dieser Punkt ist für die Praxis besonders interessant. Das OLG akzeptierte nicht automatisch das Argument, dass für einen modernen Internetanschluss zwingend eine neue Glasfaserleitung bis in die Wohnung erforderlich sei. Nach der Entscheidung muss vielmehr berücksichtigt werden, ob bereits vorhandene Leitungen für die vereinbarte Leistung genutzt werden können. Dabei spielte die Möglichkeit eine Rolle, vorhandene Kupferleitungen innerhalb des Gebäudes mit G.fast zu nutzen.
Das Telekommunikationsunternehmen konnte das Gericht nicht davon überzeugen, dass die Nutzung der vorhandenen Infrastruktur gegenüber der neuen Glasfaserleitung zu relevanten Qualitätseinbußen führen würde. Damit fehlte eine wesentliche Voraussetzung, um die zusätzliche Installation gegen den Willen des Eigentümers zu rechtfertigen.
Die Entscheidung bedeutet allerdings nicht generell, dass Kupferleitungen einem FTTH-Anschluss technisch gleichzustellen sind. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls und die vertraglich vereinbarte Leistung.
Eigentümer muss vor den Arbeiten eingebunden werden
Das OLG stellte außerdem Anforderungen an das Vorgehen des Netzbetreibers. Selbst wenn grundsätzlich eine Duldungspflicht bestehen kann, darf das Unternehmen nicht einfach Tatsachen schaffen. Aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis ergeben sich Rücksichtnahmepflichten. Der Eigentümer muss daher rechtzeitig über geplante Arbeiten informiert werden und Gelegenheit erhalten, auf Zeitpunkt und Art der Ausführung Einfluss zu nehmen. Werden diese Pflichten missachtet, kann dies Auswirkungen auf eine ansonsten möglicherweise bestehende Duldungspflicht haben. Das OLG berücksichtigt hierbei auch den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB.
Für Netzbetreiber bedeutet dies praktisch: Erst prüfen und mit dem Eigentümer abstimmen – und erst danach bohren und Leitungen verlegen.
Bereits installierte Leitungen müssen zurückgebaut werden
Besonders weitreichend ist die Entscheidung beim bereits vorgenommenen Ausbau. Das Gericht beließ es nicht bei einem Verbot weiterer Arbeiten. Die Telekom muss die bereits ohne ausreichende rechtliche Grundlage installierte Infrastruktur wieder entfernen beziehungsweise den vorherigen Zustand wiederherstellen.
Damit wird ein eigenmächtiger Ausbau für Telekommunikationsunternehmen zum erheblichen wirtschaftlichen Risiko. Wird zunächst gebaut und später festgestellt, dass keine Duldungspflicht bestand, können nicht nur die weiteren Arbeiten gestoppt werden – zusätzlich drohen Kosten für den Rückbau.
Was bedeutet das Urteil für Mieter und Vermieter?
Für Mieter bedeutet die Entscheidung nicht, dass Glasfaseranschlüsse in Mietwohnungen künftig grundsätzlich von der Zustimmung des Vermieters abhängen. Das Telekommunikationsgesetz kann durchaus Duldungspflichten begründen. Entscheidend sind jedoch die konkreten technischen Voraussetzungen und die Art des geplanten Eingriffs.
Netzbetreiber wiederum sollten vor Beginn der Arbeiten klären, welche Infrastruktur bereits vorhanden ist, ob diese für die bestellte Leistung genutzt werden kann und welche Eingriffe tatsächlich notwendig sind. Vor allem müssen sie den Gebäudeeigentümer rechtzeitig einbeziehen.
Für Eigentümer stärkt das OLG die Position gegenüber eigenmächtigen Baumaßnahmen. Selbst das politische und gesetzgeberische Ziel eines schnellen Glasfaserausbaus setzt das Eigentumsrecht nicht außer Kraft.
Der Verfahrensgang
1. Instanz: Landgericht Heidelberg
Beschluss vom 18. März 2026
Aktenzeichen: 8 O 53/26
Das Landgericht lehnte den Antrag der Gebäudeeigentümerin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zunächst ab.
2. Instanz: Oberlandesgericht Karlsruhe
Beschluss vom 24. Juni 2026
Aktenzeichen: 6 W 15/26
Auf die sofortige Beschwerde der Eigentümerin änderte das OLG die Entscheidung und gab ihr im Wesentlichen recht.
Da es sich um ein Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes handelt, ist die Entscheidung von einem klassischen Hauptsacheverfahren zu unterscheiden.
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